哪里房价会涨？终于有人一句话讲清楚

到底什么决定房价？哪个地方房价会涨、哪个地方房价会跌、什么时候会涨、什么时候会跌？这是中产家庭特别关心的话题，但似乎很难有人可以简单回答。

近日，方正证券首席经济学家任泽平博士发表关于房价的演讲，根据其研究10年房地产的规律，总结为一句话：“长期看人口、中期看土地、短期看金融。”

到底怎么判断房价走势，小花觉得，凡事不能用一种逻辑或者一种方法去框定。

房价的涨跌，小花之前许多文章也提到过：

一线城市的房价之所以长期看涨，主要是看中一线城市的核心价值、稀缺资源以及国家大力推进人口城市化进程的发展战略。

目前楼市调控主要以限制购买为主，但土地买卖价格居高不下，成本在房价如何降。所以，限购不能仅仅是限制购买，更要从“土地”根源着手，否则终将徒劳无功。

货币的贬值、实体经济萎靡、国家对于楼市调控意在维持房价平稳、健康、稳定的上涨。所以不管怎样，持有房产仍是中产家庭资产有效保值、增值的重要方式。

而任泽平博士对房价走势的一句话总结，正与小盈之前的许多观点不谋而合。

长期看人口

人口持续净流入的城市放心持有

大家都知道，近十年一二线城市房价大涨，最多涨幅超过十倍，而东北房价相对平稳涨幅基本为零，其很大程度是因为人口从东北、西北、小城镇往大都市圈的不断迁移，毕竟有人才有住房的需求。

根据某研究所数据显示，截至2016年，我国4个一线城市聚集了全国5%以上的常住人口。在最近的6年来，我国总人口增加了4180万，其中约15%的新增常住人口分布在一线城市，逾40%分布在二线城市。

从非户籍人口比重来看，人口净流入最多的城市均为全国或区域经济较发达的地区，大多位于珠三角和长三角，包括4个一线城市，8个二线城市和8个三四线城市。 

同时，结构上有点分化，部分城市人口流入速度在放缓，北京、上海最近三年常住人口的累计增幅仅为2.7%和0.2%，均比10-13年低了5%左右。但深圳和广州近三年的常住人口增幅分别接近9%和12%，较之前三年大幅提高。

如此看来，人口流入的地方，未来房价长期肯定看涨！但有人会问，现在北京、上海要控制人口了，北京、上海的房价是不是就不涨了？ 

任泽平说了，东京圈3700万人，基本同样的面积，比北京2200万人多。首尔圈只是北京面积的一半多，首尔圈2500万人，人家的人口密度比我们大，人比我们多。 

过去100年，日本大的都市圈占日本人口的比重，是不断上升的。 

美国大都市区占美国人口的比重是什么趋势？也是不断上升的，有没有逆转过？回到小城镇去？没有。美国人地关系不紧张，但人还是在不断往大的都市圈流入。

所以，对比国际发展趋势，中国的城市化进程还将继续，达到饱和状态还需时日！

从中国城市化的进程工作推进来看，无论国家政策层面的县改市、推进粤港澳区域经济一体化进程，还是第二个湾区经济杭州湾的建设，无不透露着中国强化城市化进程发展的坚定决心。

任博士也认为，不仅过去十年，未来二十年人口还将继续向大城市迁移。

中期看土地

土地供应减少，不涨才怪

中期看土地，其实说得是供给，如果这个地方人口是流入的，政府还不供地，这个地方房价会怎么走？大涨。

根据资料显示，现在一线城市的土地供应按计划来看，是要比往年高出一些。

比如，上海的“十三五”规划(2016年-2020年)显示，期间，上海计划供应5500公顷住宅土地，可提供住房约170万套。平均年供应1100公顷左右。 

北京市也喊出了未来五年供应6000公顷住宅用地的目标，年均供应1200公顷。这个指标都比往年计划高出一些，但问题是，计划不落实等于空弹。

根据同策房产的统计，2017上半年上海土地供应量创下5年来新低，上半年上海土地公示87幅，合计301.71公顷，环比大幅下滑53%，同比略微下滑1个百分点。

从供应结构上看，纯宅地推出30幅，合计148.37公顷，环比、同比分别下滑36%、13%。

北京也是一样，土地供应计划完成情况不仅是不理想，而是差了一大截，经营性土地只成交242公顷。 

应该说，在完不成计划这件事上，北京早已经是惯犯了，多年都是如此，雷声大雨点小。 

比如，在历史上，2014年北京市计划供地总量为5150公顷，实际完成建设用地3161公顷，完成了计划的61.4%；2015年，北京市计划供地4600公顷，实际完成建设用地2300公顷，完成计划的50%；2016年，北京实际住宅用地供应降至469公顷，仅完成计划的不到四成。

不仅计划完不成，这土地价格却在继续上涨。

近日，财政部发布统计的数据显示，在今年前8个月时间，国有土地使用权出让收入27134亿元，同比增长37.3%。

此外，来自国家统计局的统计的数据也显示，在今年的前7个月，房地产开发企业土地购置面积同比增长11.1%，土地成交价款同比增长率更是高达41.0%。

这就回到了小花此前提过的观点：目前楼市调控主要以限制购买为主，但土地出售价格居高不下，都说成本决定售价，这房价怎么可能跌！

短期看金融

调控机遇大于风险

这个地方人口在不断流入，政府还不怎么供地，又开始用货币放水刺激了，那么这个地方房价会怎么样，爆涨。

下面这张图回答了这个问题，货币的超发。蓝色的线是广义货币供应增速，绿色的线是居民收入增速，红色的线是名义GDP增速。

2014年以来，货币供应是向上的，GDP增速是向下的，什么概念？货币超发，引发了广义资产价格轮番的上涨。拉长来看，不仅过去这一两年货币超发，过去这几十年，货币一直在超发，M2、广义货币供应量年均增长20%，没有什么东西能够跑赢这台印钞机的。

大家还记得北京上海十年前的房价吗？一万，十年十倍。什么叫有钱人，80年代叫万元户。80年代北京的一套四合院卖5000块钱，万元户在北京可以买两套四合院。放在历史的长河中，货币的贬值是惊人的。很多人动不动讲卖房炒股、现金为王，所以我说现金为王是个坑，而且这个坑很大。

1998年到2016年，全国房价涨了不到四倍，货币供应量涨了将近15倍，究竟是房价涨多了还是货币发多了？又有人会说，房价什么时候见顶，你能告诉我什么时候货币不超发吗？

另外，现在调节房地产，采用限购，限贷，提高首付，提高房贷利率等手段，也是调控房价在金融上的不利。

从数据也可以看出，今年上半年一线城市房价没涨，北京上海二手房价还有微跌，根据国家统计局公布的二手房价格月度环比，从相关城市本轮环比下跌始点起计算各月累计跌幅。 

二手房价格环比下跌的城市，共计11个。京津冀地区跌幅最大，上海、南京的房价也出现一定程度回调，分别为-0.5%和-0.1%。

三四线城市房产在上半年有过一波爆发，但自8月以来44城地产销量增速逐旬下滑，月度销量同比增速也回落至-27%，其中18个三四线城市销量增速降至-9%，表明地产需求整体低迷。

任泽平之前曾在一次演讲中明确表示，房价短期调整预计会到2018年下半年。

对于2018年之后的房地产市场，任泽平认为，取决于房地产市场长效机制的建立，像房产税的推出等。“长效机制如果能得以建立，2018年后的房价走势会平稳，否则之后可能会出现报复性上涨。”那么，换句话说，如果没有其它的拢动因素，那么到明年年中或会是一个较好的购房时机。

任泽平认为，这里面有个18个月周期，和土地财政有关，超过18个月，地方政府会扛不住，土地财政会面临压力。

除非未来通过房地产税替代土地财政，那样地方政府就缺少刺激房价的动机。

为什么大家都要往大城市迁徙？

看完以上内容，小花觉得，人口迁移实实在在的为楼市上涨贡献了巨大的能量。

那为什么大家都这么向往大城市呢？除了是国家大力推进城市化进程的结果。小花还认为，人都追求更好生活品质的需求，在一二线大城市，无论是教育、医疗、生活资源都是最好的，也是人才聚集的主要原因。

另外，科技的进步也是大家迁移到大城市的主要原因之一。

大家都知道，农业是一个国家的重要产业，是承担养活一个国家的国之基础。但随着科学技术的不断发展，农业生产已经不像以前需要花费大量的人力资源，取而代之的是大规模的机械生产模式。为此，就有更多的人需要通过其他的劳动方式赚取生活的资本，迁移到大城市就是不错的选择。

而科技改变生活、融入生活，也是21世纪人类发展史上浓墨重彩的一笔。

以交通为例，在很久以前，从北京到上海需要走上个把月，随后有了马车、火车、飞机、高铁，路上所需的时间在逐渐减少。而现在，有人提出了超级高铁、真空传送技术的高科技设想，或许在不久的将来，北京到上海只需要一个小时甚至更短。如果真的这样，那是否杭州到上海就变成了一站地铁之间的距离，三分钟就可往返于两地之间。

这就是城市的魅力，科技带给我们的生活改变，也是大家走向大城市的必然选择！

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